Diversas zonas del país viven un importante incremento en la inversión inmobiliaria y Nuevo León no es la excepción. Ante esa situación, es relevante que todo interesado en participar en el sector inmobiliario tenga presente las diversas opciones de participación en dicho mercado a fin de obtener los beneficios adecuados a cada perfil.
En ese sentido, una de las múltiples formas de participar en el sector es en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) a través de los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (FIBRAS), que cuentan con estímulos fiscales. Estos vehículos se establecieron en México con el objetivo de fomentar la inversión inmobiliaria e incentivar la emisión de nuevos valores que se coloquen entre el gran público inversionista.
Derivado del anterior objetivo, la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) ha promovido la constitución de fideicomisos emisores de certificados de participación que se dediquen a la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento o a la adquisición de derechos a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines, conocidos en el mercado comúnmente como FIBRAS.
Las reglas fiscales establecen diversos requisitos específicos para la constitución y tratamiento de dichas FIBRAS por lo que genera en cierto sentido seguridad jurídica para todas las partes involucradas. Por mencionar dos de los requisitos para aplicar el estímulo fiscal, es necesario que i) al menos el 70% del patrimonio del fideicomiso esté invertido en bienes inmuebles destinados al arrendamiento, derechos a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes o créditos derivados del otorgamiento de financiamiento para esos fines, y ii) que al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio generado por los bienes, derechos o valores integrantes de su patrimonio, se distribuya entre los tenedores de los certificados a más tardar el 15 de marzo del ejercicio inmediato posterior.
Así, pues, se genera que los tenedores tengan el derecho a una parte proporcional del derecho de propiedad de los bienes inmuebles, derechos, créditos, valores y demás bienes que integran el patrimonio del fideicomiso o que el valor de sus certificados aumente con la plusvalía de los bienes inmuebles.
Es importante mencionar que se contemplan variados tratamientos fiscales para ciertos supuestos operativos estipulados en la LISR. Uno de esos supuestos, por explicar alguno, permite a los fideicomitentes que aporten bienes inmuebles al fideicomiso emisor de los certificados diferir el pago del ISR causado por la enajenación de esos bienes realizada en la aportación de ellos cuando reciban certificados a cambio de esos bienes o celebren de inmediato contrato de arrendamiento con la institución fiduciaria por los bienes inmuebles que ellos hayan aportado al fideicomiso. Dicho pago se difiere hasta que el fideicomitente enajena cada uno de los certificados recibidos a cambio de los bienes inmuebles aportados, actualizando su monto por inflación.
En conclusión, podemos observar que las FIBRAS son vehículos que otorgan seguridad jurídica a las partes involucradas; que se encuentran regulados por el mercado de valores; y que son al día de hoy una opción a considerar dentro del sector inmobiliario que puede generar beneficios económicos y f iscales.
POR MIGUEL ALBERTO SEVILLA GARCÍA. [email protected]
