Aunque son miles las variables que intervienen en un desarrollo inmobiliario, todas finalmente confluyen en la que quizá sea la más importante: el inversionista.
El perfil del inversionista integra características como su postura ante el riesgo, su gestión y su capacidad de financiación. Antes de definir el tipo de productos,usos de suelo, análisis de oferta y demanda y entorno socioeconómico, o de plano clavarse en indicadores y resultados financieros, es indispensable primero identificar este perfil.
Tomemos como ejemplo un edificio de oficinas promedio. Un grupo de inversionistas de la vieja escuela determina que la estrategia más rentable es el desarrollo y venta de unidades, pues genera liquidez en el corto plazo.
Mientras tanto, un segundo grupo más institucional recomienda conservar el portafolio de metros cuadrados en renta para venderlos a una fibra o un fondo, luego de algunos años de cuidar flujos.
¿Cuál es la mejor opción? Las siguientes variables nos ayudan a establecer una postura acorde con los objetivos propios.
Control
No es lo mismo cargar el riesgo a dos manos que compartirlo con socios, ya sean capitalistas o estratégicos. Será clave determinar si se hace solo o acompañado.
Estrategia de recuperación
Es la preferencia que el inversionista tiene por la venta o renta de los productos por desarrollar. La venta suele ser de cash-in-cash-out: se inyecta poco capital y se recupera rápido. La renta tiende a exigir más capital y conlleva un retorno más lento, pero de muy largo plazo.
Capacidad de inversión y acceso a deuda
Cultivar, por ejemplo, un terreno más preparado podría significar una ventaja considerable. La tierra en breña tiene un valor x, que puede aumentar si lo dotamos de un uso de suelo; si además le añadimos un plan de negocio, su valor escalaría aún más. Esta sucesión de mejoras colocan al propietario en una mejor postura para negociar su participación.
Horizonte de inversión
No es lo mismo un proyecto de usos mixtos con planeación de cuatro años que un plan maestro por desarrollar en 20. Más que la extensión de la tierra, es la actualidad de los inversionistas la que dicta la pauta de aceleración, pues un plan maestro de cientos de hectáreas y un horizonte corto de inversión, por ejemplo, podrían significar la venta de grandes macrolotes para que otros desarrollen, y no precisamente años de construir microunidades de vivienda.
Si conoces tu perfil, podrás resolver estas variables según te convengan y, así, escoger la mejor estrategia para tu terreno.
ROBERTA GUTIÉRREZ LLAGUNO. Orange Intelligence Manager
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