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Los “nuevos” contratos de arrendamiento

Con los locales cerrados y las rentas cobrándose, muchos negocios terminaron en números rojos. ¿Cómo evitar esta situación en el futuro?

Por: Mauricio Aranda Gutiérrez, abogado de Santos-Elizondo, S.C.

Nota: en el mes de octubre de 2020 entró en vigor una reforma al Código Civil para el Estado de Nuevo León relativa a los contratos de arrendamiento que debe considerarse para ajustar lo analizado en este artículo. 

En el contexto de la pandemia generada por el SARS-CoV-2 (responsable de la enfermedad COVID-19), las disposiciones oficiales de las autoridades mexicanas han obligado a cientos de negocios a cerrar o limitar el uso de sus instalaciones (imponiendo aforos limitados, estableciendo horarios de operación, entre otros).

Este repentino cambio ha perjudicado la rentabilidad de muchos de estos negocios, los cuales vieron caídas importantes en sus ventas mientras los compromisos de pago de renta permanecen firmes. En respuesta, muchos buscaron una suspensión, o por lo menos una reducción, en el monto de la renta de sus locales. Aunque en algunos casos se han negociado reducciones de renta, en otros no tan afortunados se ha llegado a disputas y hasta a desalojos.

El Código Civil para el Estado de Nuevo León establece en su artículo 2325 que un arrendatario no deberá pagar la renta si por caso fortuito o fuerza mayor se le impide totalmente el uso de un inmueble arrendado (durante el lapso que dure dicho impedimento). Si esta situación llegara a persistir por más de dos meses, el arrendatario podrá solicitar la rescisión del contrato.

Por otro lado, el artículo 2326 contempla que si la interrupción del uso es parcial, el arrendatario podrá solicitar una reducción de la renta.

Ahora bien, diversos criterios judiciales y doctrinarios han definido a los casos fortuitos o de fuerza mayor como situaciones ajenas a la voluntad de las partes que no se han podido prever o que, aún pudiéndose prever, eran inevitables. Cabe aclarar que el caso fortuito deriva de un hecho de la naturaleza (como un desastre natural), mientras que un caso de fuerza mayor representa un acto u omisión del ser humano, que en ambos casos impide que se cumplan las obligaciones pactadas.

La pandemia actual introduce cierta controversia en esta clasificación ya que, aunque representa un evento natural, no ha impedido directamente el uso de los locales arrendados porque éstos permanecen íntegros (a diferencia de lo que podría ocurrir en situaciones como terremotos).

Más bien, lo que ha impedido su uso ha sido la orden de una autoridad competente. Este tipo de acto de autoridad ha sido catalogado por algunos doctrinarios como un caso de fuerza mayor, al provenir del humano y no de la naturaleza.

Ahora bien, esto está sujeto a interpretación, ya que se podría decir que estas disposiciones oficiales por su cuenta tampoco han impedido el uso total o parcial de los inmuebles.

Por ejemplo, un giro restaurantero también implica utilizar el inmueble para mantener en éste el mobiliario respectivo, lo que no se ha visto impedido por las disposiciones oficiales.

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En todo caso, ante un desacuerdo entre el arrendador y el arrendatario, una autoridad jurisdiccional será quien deberá definir si existe un impedimento total o parcial para utilizar el inmueble o no, y si aplican algunos de los preceptos de nuestro Código Civil anteriormente referidos.

Entre otras cosas, se podrían tomar en cuenta el uso que se pactó para el inmueble (¿entra dentro de los establecimientos que deben cerrar?), las limitantes impuestas por la autoridad (¿impiden su uso total o parcial?), la disposición oficial en cuestión (¿realmente representa un caso de fuerza mayor?), entre otros.

Sin embargo, aún si se opera bajo la idea de que las disposiciones oficiales sí impidieron el uso de los inmuebles, la realidad es que no todos los negocios se vieron impedidos en utilizarlos totalmente. En algunos casos únicamente se impusieron limitantes parciales, estableciendo horarios y aforos máximos.

Una potencial solución

Considerando los retos anteriores y, en el espíritu de evitar controversias, una solución es definir previamente en el contrato una reducción o suspensión en la renta en caso de que no se pueda utilizar el espacio arrendado para lo que específicamente se rentó (ya que no sirve de mucho a un emprendedor rentar un espacio para abrir un gimnasio si no puede recibir a sus clientes).

Lo anterior, sin que se requiera demostrar que existe un caso fortuito o de fuerza mayor, e incluir explícitamente el caso de que por disposiciones oficiales se vieran obstruidas las operaciones en los locales.

Esta reducción en la renta podría ser fija o en base a la pérdida en ventas.

Esto último puede ser activando una renta variable (un porcentaje de las ventas netas en el local) o bien pactando que la renta se reducirá en el mismo porcentaje en que se reduzcan las ventas del negocio (acorde a los reportes que elabore el arrendatario).

La idea general es que se pacte en el contrato una forma en que se reduzca la renta en caso de que el arrendatario se vea impedido en el uso para el que rentó el inmueble, ya sea total o parcialmente.

Es importante entender que el espíritu de este clausulado debe concentrarse en la imposibilidad de uso, y no debe activarse solamente por afectaciones económicas como recesiones o fluctuaciones en el mercado cambiario. 

El aprendizaje

Una de las muchas lecciones que nos deja la pandemia del coronavirus es que no existe mejor antídoto que la prevención. Aplicando esto a los contratos de arrendamiento, lo ideal sería incluir un clausulado que sirva para esclarecer lo establecido en los artículos 2325 y 2326 del Código Civil referido.

Vale la pena invertir tiempo hoy en ajustar lo que se pacta en los contratos de arrendamiento para evitar controversias en caso de que ocurra algo similar a esta pandemia en un futuro (o incluso persista).

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