La clásica frase “vivir de mis rentas” se está poniendo de moda nuevamente debido a las oportunidades que se presentan hoy en día en el mercado. Sin embargo, no se trata solamente de realizar la recaudación
del dinero los días últimos de cada mes y asunto arreglado. Hoy en día, administrar nuestros activos inmobiliarios requieren diferentes tareas como:
1) la negociación para obtener buenos precios de pre-compra
2) análisis de las necesidades del mercado al cual vamos a rentar nuestros activos
3) ser muy detallistas para hacer la diferencia
4) vocación de atención al cliente para resolver las necesidades de nuestros inquilinos
5) llevar un control de las actividades de cada bien inmueble.
El éxito de la fórmula para recibir un rendimiento mayor consiste en las proporciones entre nuestros ingresos y egresos, los cuales deben mantenerse dentro de los parámetros necesarios, así como realizar una
estrategia fiscal adecuada, para no afectar el resultado y que termine como un problema futuro para ti o el inquilino.
Al analizar tus ingresos deberás tomar en cuenta la forma de la recaudación de la renta. Se recomienda sea por depósito o transferencia electrónica para mayor control. En caso de que sea en efectivo, tendrás que establecer el lugar y la persona autorizada para recibirlos. Los incrementos de la renta son otro punto importante. Normalmente son anuales y, la mayoría de las veces, indexados a la inflación para evitar salirnos de mercado.
Es importante analizar, cuando cambiamos de inquilino, los precios de mercado que van de la mano de la plusvalía de la zona, ya que, muchas veces, con el paso del tiempo, podemos andar por debajo de estos valores.
En el caso de loS egresos, tenemos que tomar en cuenta principalmente el mantenimiento de las propiedades, ya sea porque estamos en un régimen de condominio o simplemente porque hay que realizar mantenimientos generales, como los de pintura, aire acondicionado y diferentes equipos con los que cuente la propiedad. Hay que recordar que no pagar las cuotas de mantenimiento de un condominio ocasiona problemas directos a nuestro inquilino, por lo que es recomendable que vaya incluido en la renta y nosotros administrar el pago.
El pago de predial es otro de los egresos importantes. Dependiendo del municipio en el que nos encontremos, los incrementos varían considerablemente, por lo que tenemos que tenerlo en cuenta dentro de nuestro contrato de renta, de ser posible, que afecte directamente el incremento anual. Además, nuestros pagos de impuestos comunes y corrientes dependiendo de cómo estemos dados de alta ante el SAT deberán ser cubiertos religiosamente.
Para estas variables tenemos que contemplar el factor riesgo que nuestra propiedad no se rente por un tiempo determinado, porque será un ingreso que no tendremos. Pero, a su vez, sí tendremos los egresos
antes mencionados. Por esto, en nuestro análisis de administración de flujos debemos tomar en cuenta X
cantidad de meses sin ocupación por año.
Como podemos ver, la administración financiera de tus activos inmobiliarios no es una tarea fácil. Para que el conjunto de activos se encuentre siempre en orden hay que tenerle dedicación, casi como un trabajo de
tiempo completo. Una opción alternativa es contar con alguien que te apoye en la tarea de administrar tanto los activos como las finanzas de los mismos. Así te despreocupas y, ahora sí, “vives de tus rentas”.
POR GERARDO GALVÁN. Legant Real State.
