Financiamiento

Crédito hipotecario: tu mejor aliado para la inversión en bienes raíces

Ahorraste dinero y quieres invertir pero no sabes en dónde. ¿Qué tal si haces una inversión en bienes raíces? Con ese “guardadito” puedes pagar el enganche de una casa nueva o usada, un departamento o un terreno para construir una vivienda, y la otra parte del costo lo cubres con un crédito hipotecario. Después vendes o rentas la propiedad, así recuperas la inversión y ganas dinero extra.

Seguramente estás dudando si es buena idea comprar una casa, más si eres novato en inversiones y crédito hipotecario. ¡Tranquilo! La inversión en bienes raíces es un negocio seguro, de bajo riesgo y rentable con rendimientos anuales de hasta 30% en un plazo de tres años. Los inmuebles tienden a aumentar su valor con el paso del tiempo, pero solo si están ubicados en zonas muy demandadas y que tienen plusvalía con potencial de crecer.

Esta es una forma común de invertir en inmuebles. Aunque también puedes hacerlo a través de otros instrumentos financieros como Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (llamados Fibras), Certificados de Capital de Desarrollo (conocidos como CKD) y plataformas de crowdfunding que te permiten invertir en propiedades de uso habitacional, industrial, comercial y oficinas.

Inversión inmobiliaria, oportunidad de oro

Hay grandes oportunidades para entrar a este negocio. Ahora la banca comercial está más abierta que nunca para ayudarte a conseguir un préstamo hipotecario con tasas de interés bajas y fijas de entre ocho y nueve por ciento. En países como Estados Unidos y España son menores al tres por ciento.

Esta es la principal fuente de financiamiento para adquirir una vivienda en México. En 2020 se otorgaron más de 337 mil millones de pesos en créditos, un ocho por ciento más que en 2019, y el 50% de los recursos se dieron a través de la banca comercial, de acuerdo con cifras del portal estadístico Statista. 

Además, hay mercado para este negocio si consideramos que nueve de cada 10 mexicanos quieren comprar una casa, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal. Solo considera que necesitas poner de tu bolsa entre el 10% y 20% de lo que cuesta la propiedad. Por el resto del capital no te preocupes, hay bancos como Banregio que pueden financiar hasta el 90% del valor de la propiedad, y el 25% con apoyo Infonavit.

Ventajas y desventajas de invertir con un préstamo hipotecario

Jorge Islas, subdirector de Producto y Portafolio Hipotecario Banregio, considera que la gran ventaja de este crédito son las tasas fijas de un dígito que hoy tenemos en el mercado y además, tienes la posibilidad de hacer pagos anticipados para liquidar la deuda lo antes posible. Así pagarás menos intereses y el dinero que ahorras puedes invertirlo en la remodelación o construcción de la casa. Toma en cuenta que si quieres pagar en menos tiempo, las mensualidades serán más grandes.

Otro de los beneficios de invertir en una vivienda es que se convierte en una fuente de ingresos pasivos. Es decir, te permite generar dinero con frecuencia y no requiere esfuerzo físico. No tienes que estar ahí todo el tiempo para que el negocio funcione. Tu dinero sigue trabajando y los ingresos se producen mientras trabajas, viajas o duermes. Todo depende del uso que le des a la propiedad. 

Piénsalo de esta manera: compras una vivienda usada y barata, la remodelas y luego la alquilas. ¿Te imaginas vivir de las rentas? Cada mes tendrías un pago seguro,para tus necesidades personales. “La ventaja es que la renta se ajusta cada año por temas inflacionarios lo que ayuda a mantener tu poder adquisitivo, dice Islas.

Algo que debemos considerar es que se trata de un crédito de largo plazo lo que permite tener un esquema de pago más accesible, así que debemos cuidar no sobre pasar nuestra capacidad de pago  futura, ya que los plazos típicos del crédito van de 15 a 20 años para terminar el crédito analiza si estas dispuesto a vivir con con esta situación.

Aunque existe la posibilidad de prepagar o anticipar el pago sin penalización. El cliente elige si lo aplica para reducir el plazo del crédito o el pago mensual, según lo requiera en ese momento.

Consigue financiamiento 

Ahora que ya sabes los pros y contras de invertir en bienes raíces con un crédito hipotecario, es hora de que empieces a buscar financiamiento. Prepara los siguientes documentos:

1. Solicitud de crédito.

2. Identificación oficial.

3. Comprobante de ingresos si eres persona física con actividad empresarial.

Islas explica que después de entregar estos papeles, el banco evalúa si eres candidato para obtener los recursos con base en tu capacidad de pago y el monto que pides. Puedes obtener respuesta el mismo día. Después hace un segundo análisis y valida la información para otorgarte el dinero.

Busca la mejor hipoteca

Cuando busques tu crédito no lo tomes a la ligera, está en juego tu dinero, propiedad y reputación. Islas te comparte las siguientes recomendaciones para que no obtengas dinero con trampas.

1. Revisa las condiciones que pide el banco para obtener la tasa que te ofrece. Algunas instituciones financieras, a cambio de esa tasa te piden comprar otros productos como tarjetas de crédito, seguros y mantener cierta cantidad de dinero en tu cuenta bancaria. 

2. Checa el CAT que tienen los bancos y revisa que no vengan amarrados con otras condiciones o costos ocultos como tener que comprar seguros o tarjetas. Puedes averiguar cuánto pagarás en la calculadora del Banco de México (Banxico).

3. Pide asesoría personalizada en el banco para elegir el préstamo y las facilidades que más te convienen. Instituciones como Banregio te asesoran sin costo y te dice qué te falta para obtener el crédito cuando revisa tu expediente.

4. Consulta los simuladores de crédito hipotecario como el de Condusef o el de Banregio para saber el enganche que necesitas, plazos de pago y la mensualidad que mejor se adapta a tus necesidades.

5. Revisa tu capacidad de pago. Es decir: analiza cuánto dinero de todos tus ingresos puedes tomar para pagar la deuda. Una forma de saber el dinero que necesitas ganar al mes para pagar un crédito hipotecario, es multiplicar por tres el pago mensual que indica el simulador o el banco. Por ejemplo, si la mensualidad de tu préstamo es de seis mil pesos, tendrás que ganar 18 mil pesos al mes. 

A esa mensualidad agrega los gastos de mantenimiento, remodelación, construcción, publicidad o agencias inmobiliarias para vender la propiedad. La otra parte del dinero es lo que te queda para cubrir tus gastos de comida, renta, luz, teléfono, servicios de salud, educación, viajes y entretenimiento. Pregúntate si realmente te alcanza para subsistir y pagar la deuda al mismo tiempo.

Elige una propiedad ganadora

Cuando salgas a explorar la oferta inmobiliaria, hazlo con estrategia. No se trata de adquirir la propiedad que está disponible, sino la que realmente necesitas y la que tiene potencial de generarte mayores ingresos, aunque tardes más tiempo en buscarla. Sigue estas recomendaciones:

  • Busca inmuebles en zonas con mayor plusvalía, demanda y potencial de crecer.
  • Elige zonas céntricas de la ciudad, no tanto en la periferia.
  • Compara la oferta inmobiliaria, no compres la primera casa que veas.
  • Contrata un perito que evalúe las condiciones de la vivienda.
  • Verifica que el inmueble no tiene vicios ocultos. Si los hay, el vendedor debe cubrir los gastos de reparación.
  • Revisa las garantías que te da el vendedor.
  • Contrata un bróker inmobiliario para identificar la propiedad que puede generarte ingresos, y un agente inmobiliario para encontrar clientes.
  • Ciudad de México, Yucatán, Morelos, Zacatecas, Aguascalientes, Querétaro y Nuevo León son las ciudades con mayor potencial para invertir en bienes raíces durante 2021, de acuerdo con un estudio realizado por el Banco Inmobiliario Mexicano y Vivanuncios. Esto no significa que los demás estados del país no son aptos para este tipo de inversiones.

Islas considera que es buen momento para invertir en bienes raíces, pese a las turbulencias económicas y la incertidumbre que estamos viviendo a raíz de la pandemia. Hay varias oportunidades que se están generando en el sector inmobiliario, entre estas, que las personas están buscando viviendas con espacios amplios para hacer home office.

Además, se estima que el remate bancario de viviendas siga aumentando por la pandemia, y es una oportunidad que puedes aprovechar para comprar más barato y vender a mayor precio. Pero debes hacerlo con mucho cuidado porque los especialistas advierten que este tipo de adquisiciones pueden meterte en un problema litigioso. 

Si conoces poco o nada sobre este tipo de inversiones, lo mejor es que pidas asesoría profesional para no caer en trampas y perder todo tu dinero. Entre más informado estás, las pérdidas serán menores. Al final es como dice el inversionista Warren Buffet: “el riesgo viene de no saber lo que estás haciendo”.

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